现象1
和新政抢时间 备案量猛增2069套
“限购令”落地福州后，网上签约备案量出现了赶搭“新政末班车”的反弹行情。福州房地产交易登记中心数据显示，10月11日，网上备案131套，此后签约数量不断攀升，并在10月15日达到最高峰，当天福州市五城区住宅共签约733套，创下单日签约量新高。据统计，截至10月20日，新政出台十日内福州住宅签约备案量达到2069套，超过今年5月至9月的单月成交量。
业内人士分析，近期福州网签备案量的急剧增加，是开发商和购房者都在和新政抢时间的结果。由于新政对居民购买住房的套数有严格规定，使他们担忧新购住房可能无法办理合同备案或房地产登记，于是纷纷赶在新政的执行细则出台前，完成网签手续。
正祥橘郡 (论坛 新闻)售楼部经理谢芳告诉记者，网上备案数据具有一定的滞后性，通常反映的是前一至两周甚至一两个月前的成交情况。“新政紧随国庆黄金周后出台，所以最近福州商品房备案量的‘井喷’，很大一部分是‘金九银十’期间已经成交的项目在节后集中备案，并不反映‘限购令’出台后市场的销售情况。”她表示，“限购令”对楼市成交量的影响，要到10月底至11月初才逐渐显现。
2010年4月至10月20日福州五城区住宅成交量情况
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月1-10日 10月11-20日
成交套数（套） 2410 859 1184 821 1301 1716 429 2069
成交面积（万m2） 25.5 9.3 12.7 8.9 13.9 19.3 4.9 18.7
（注：数据来源于福州房地产交易登记中心）
现象2
新增供应锐减 可售房源仅万余套
在备案量猛增的同时，楼市新增供应量却没有及时跟上，使新房市场出现了短期内供不应求的态势。
进入10月以来，福州五城区内仅有融信大卫城 (论坛 新闻 视频)项目取得新房源的预售许可证，面积为15740平方米。新增房源有限，再加上9月、10月成交量的持续回暖，使得福州目前可售房源跌至1万套左右。截至昨日，福州可售住宅为10003套，共计136.53万平方米，为今年来的新低。
业内人士指出，虽然今年福州的土地供应量与往年相比明显加大，但这些新地块从开工到面市基本需要一年至两年的时间，尤其在新政下，楼盘预售许可证的审批也更为严格，短期内市场供应量还是会存在不足的情况。
“新政刚出台不久，市场还处于对政策的消化和观望期。我估计10月份，楼市供给的节奏可能会放慢，一部分开发商会选择观望，新盘不排除延期开盘的可能。”金山板块某楼盘负责人表示。在他看来，受第二轮调控政策影响，传统的“金九银十”推盘高峰或将推迟至年底。
现象3
购房成本提高 观望再现、退房暗涌
“限购”“限贷”“限外”等一系列地方新政的出台明显影响到福州市民的看房、买房热情。上周记者走访了福州多个在售楼盘，发现在售楼部看房的人群比起中秋、国庆黄金周时要少，许多购房者都在向销售人员咨询新政的细则。
10月19日晚，央行宣布，自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是2007年12月以来央行的首次加息。业内人士解读，这次加息传递了货币政策进一步紧缩的信号，对购房者而言，加息后由于利率上升，还贷压力将增加。
福州房地产业内专家江映辉分析，此轮新政的主要着力点在于抑制购房需求，通过提高首付比例、收紧信贷、利率上浮等方式增加购房成本，这将促使一部分有需求的购房者主动调整购房计划，选择先观望一段时间。
在记者采访过程中，不少楼盘的一线销售人员坦言，新政执行后购房者的心理预期受到直接影响，刚打破不久的观望情绪再次出现。更有售楼部的主管人员向记者透露，在限购一套房、首套房首付提高至三成、购房契税减免政策取消、三套房停贷和加息等新政的叠加效应影响下，榕城部分楼盘已出现退房潮。
“一些购房者在交完定金之后，咨询银行得知无法贷款，致使合同无法正常执行，这是新政后出现退房现象的最主要原因。此外，在接二连三的调控下，购房成本有增加的趋势，也制约了一部分群体的支付能力。”谢芳指出，目前北京、上海、广州、深圳等执行“限购令”的城市相继出现因不能贷款或不能备案而引起的新一轮退房潮，而福州部分楼盘也出现类似情况，因退房引发的房产交易纠纷短期内有增多的趋势。
现象4
楼盘冷热不均 大户型产品逆市突围
新政之下，福州楼市不同区域、楼盘之间也存在成交量冷热不均的现象。
从区域上看，成交量依然集中在金山和闽侯板块。“金九银十”期间，金山板块在售楼盘大都采取了较大幅度的优惠促销活动，亦取得不错的销售成绩。而闽侯板块的近郊楼盘，处于新政不受限的范围，吸引了不少投资客群的关注。记者上周末在闽侯踩盘时发现，阳光理想城 (论坛 新闻)、融侨旗山、福晟·钱隆学府、三盛托斯卡纳 (论坛 新闻)、正祥橘郡等楼盘的看房人数不少，现场还可以看到许多客户正在签约。
从产品上看，新政后三房以上大户型受关注度越来越高。专家指出，“限购令”政策对多套房的限制，使换房成本增加，令首次置业者开始调整购房意向，倾向于直接购买“一步到位”的居家户型，市场上实用的三房大户型越来越受到自住刚需客群的追捧。
“我们的房源以三房、复式为主，‘限购令’一出来，每家只能新购一套房，这就使许多首次置业的购房者干脆一步到位，所以现在大户型很抢手。”万科金域华府 (论坛 新闻)的售楼人员告诉记者，尽管该楼盘户型都在120平方米以上，但10月10日开盘时依然卖得不错。
位于金山板块的融信大卫城、泰禾红树林近期也主打三房以上的户型，在售楼部现场，记者发现有许多组客户都是“全家总动员”，一起来看房。业内人士分析，面对二次调控新政，部分开发商已经开始在营销策略、产品类型上做出相应调整，以更好地适应新政后的市场。
分析篇
新政是否会见效？是否是买房时机？
听听业界怎么看后市
那么，新一轮楼市调控政策能否实现既定的目标？新政后福州楼市将会出现哪些新的变化？购房者又该如何应对？当下是不是购房的良机？我们采访了多位业内专家，共同预测新政后的福州楼市走势。
采访嘉宾
福晟集团执行总裁 施少雄
和信投资机构执行董事 李日强
福州房地产业内专家 江映辉
福州点石地产机构总经理 林 圆
A
从当前成交情况看，新政究竟能否见效？
施少雄：新政对楼市的影响主要还是心理层面的，从最近售楼部的情况来看，新政确实影响了一部分购房者的买房计划，对抑制炒房已经发挥了一定效果。最近网上签约量的“井喷”，其实是“金九银十”热销的滞后表现，并不反映当前的销售情况。
李日强：限购的效果主要还是在心理层面，更增加了业界、购房者对这个行业的不确定性，成交量下降是肯定的，不过同时也加深了反弹的预期，毕竟只有紧俏商品才会限购。不过政策都有滞后性，新政的药力恐怕要等到月底才会慢慢显现。
江映辉：“限购令”比之前的二套房贷等政策更直接，可以在短期内对抑制楼市投机起到立竿见影的效果。这一轮新政的出台，是为了防止“金九”以来楼市出现的新一轮回暖势头，现在看来，新政已经起到了扭转局势的作用，房价进一步疯涨的势头被抑制了。
林圆：新政短期内肯定有效果，因为政策通过金融杠杆和限制购房这两种手段，限制了资金和销售道路，调控市场的成效将从今后的成交量中直接呈现出来。
B
“限购令”是短期政策还是将延期？
施少雄：“限购令”是特定经济环境下出台的行政调控手段，不可能长期持续。但受到房价上涨压力的影响，限购政策可能会延期到明年第一季度。
江映辉：“限购令”暂时地遏制了楼市的需求，是“权宜之计”，并不是调节楼市健康、稳定发展的“长久之策”。所以我认为“限购令”只是临时性的干预措施，它取消时更要警惕出现新一轮的报复性反弹。
林圆：这要看此轮政策调控后市场的反应和房价的走向，是否延期将视市场变化而定。
C
当下是不是购房时机？
施少雄：经过多年的楼市宏观调控，购房者对房地产的价值形成了一定的理性判断。因此还是应该根据自己的需求判断需不需要买房，买什么样的房子。在巨大的通货膨胀压力下，房产依然是相对可靠的投资、资产保值渠道之一。
江映辉：自住刚性需求者应该从自己的实际购房能力出发，谨慎地选择适合自己的房子，该出手时就出手。新政对自住客群其实是一个难得的机会，可以比较从容地选择。建议购房者多看看，多比较，然后锁定一个楼盘，跟踪一段时间，观察它的价格走势和营销手法，在相对划算的时候下手购买。
林圆：我觉得真正有购房需求的人是可以出手买房的。第一，根据以往的调控经验，历次国家调控并没有对房价造成实质的下调，反而出现越调越涨的情况；第二，在通货膨胀的影响下，资产亟须寻找保值的通道；第三，海西发展战略下，福州城市地位提升，发展前景可观，房价一定是稳定、坚挺的，所以我认为置业可行。
D
新政后福州房价走势如何？
施少雄：面对新政，开发商会根据自身的资金链情况和存量做出应对策略，目前不少房企手头资金都比较充裕，应对调控也更有底气，所以我觉得短期之内房价并不会有大的下调，还是以稳为主。长期来看，未来20年房价肯定是不断上涨的。
江映辉：经过前三季度的销售回款，品牌房企的资金链都非常充足，估计第四季度不会因为政策影响而对价格进行过多调整。而对一些资金回笼压力较大的中小房企来讲，可能会推出一些大力度的促销措施来加快回款，但不会对整体房价造成大的影响。我觉得房价走到一定的高度之后，大幅回调的可能性很小，只会出现小幅的波动。
李日强：现在市场的资金富余，开发商的融资渠道多种多样，一些私募、信托、担保等都可以支撑开发商的现金流，即使购房者观望不买房，开发商仍然能够坚持运转。因此，房价第四季度下降的可能性不大。
林圆：目前的房价实际上是国家政策、土地供应、开发商销售、购房需求等多方面博弈之下的结果。我觉得在各利益集团相制相约的情况下，房价不会出现较大的变化，应该是平稳的。
服务篇
限购令引发退房纠纷
哪些情况下可以申请退房？
近期新政出台后，房产纠纷频频出现。“三成首付”“限购令”“退房”“退定”成为当下最热门的关键词。
本报置业热线0591-87840114不断接到涉及退房纠纷的咨询。为此，本报记者走访了福建理争律师事务所卢锋奇律师，详细咨询了哪些情况下能申请退房。
首付提高
无力购买要退房 OK
案例：今年7月份，李女士看中一套83平方米的房子，当时开发商称首付只需两成，并可以代办贷款。于是，双方签订了预售合同，支付5万元定金，并把贷款所需资料交给了开发商。谁知工作人员9月底才到银行帮李女士申请贷款，恰遇房贷新政出台。开发商方面回应：按新政策，首次购房，无论购买住房面积多少，都按照三成首付交纳。李女士很生气，开发商没有及时代办贷款，导致自己遇新政要多出一成的首付，而现在自己无力购买，希望开发商将5万元定金退回。
律师答疑：新政提高购房的首付比例，而导致商品房购买人无法付清首付，在这种情况下致使购房人买不了房的，不能归咎为买房人违约，买房人可以请求解除合同，并不需要承担违约责任，定金也可以退回。
如果遇到的情况是购房者还不想终止合同，那就需要按照国家规定补缴一成首付。因为不可抗力的情况，开发商、中介也都无发预见，所以也不能将责任归咎到他们身上。
遭遇限购令
买不了房想退 OK
案例：许先生今年9月27日签了认购书，交了60多万元首付款，签了买卖合同。根据新出台的限购令，没法再买房。现在成交不成，开发商又不肯退首付。
律师答疑：限购令是不可预测的政策行为，因此造成交易无法进行，买家完全有理由要求退首付。这不存在违约的说法。因不可归责于当事人双方的事由而是国家政策的调整，导致商品房买卖合同不能继续履行的，买家可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
因市场走势不明朗
以会降价为由退房 NO
案例：罗女士感觉这次新政蛮严厉的，想先搁置一下购房计划，但无奈前一个月刚签了合同，交了首付16万元，现在想退房，她的条件本身是不受新政策影响的，能否以预期市场不好为由要求退房，退首付？
律师答疑：这肯定是不行的，预期市场不好的情形，不属于不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”一般可包括地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。罗女士所持理由不属于“不可抗力”，因此，不能以此为由要求退房。
