一直很少发言，看到有人要买二手房了，我不能再沉默了!我最近也买了二手房，虽然有些不尽人意的地方，但最终还是成功买下来了，把我经验教训说一下，以免他人继续上当吧!

1 有的中介除了要收1%的中介费，还要收1000的中保费和500的权证费，这些钱都是可以谈的，我的一个同事就没交那1000。总之，所有的中介费都是可以谈的；

2 一定不要先下意向金，中介看你有意思买，会说先下10000的意向金，就不再让别人看房了，然后几个工作日之内再签合同。别听他的，买房子也要看缘分的，如果着急下了意向金，再签合同的时候，有很多事都谈不下来了，永远记住，钱在自己口袋里说话才硬气；

3 签合同之前一定要多看房，还要看周边环境，多问邻居房子的情况，邻居的素质也很重要。多了解房子的优点和缺点，便于签合同的时候砍价；

4 签合同之前要见房主，和他一起到房子里，问清楚房价里包括什么，什么要另收费，家具家电不说了，房主收钱就让他拿走，最好不要他的东西，主要问门、窗、装 修、有线、电话、马桶、水池等拿不走的东西，有的房主很恶心，会在最后物业效验时提出这些要收费。问清后签合同的时候一定要在补充协议中写上：除合同规定 款项外，房主和中介不得再以任何理由收取任何费用，这条很关键，不写的话，就等着额外支出吧；

5 合同中一定要规定各种手续的时间，一般是签完合同后20天交房款，5个工作日后过户，5-8个工作日后房主拿70%房款，3个工作日后物业交验等等，以上 只是一般情况，有的中介不会按照这个执行。要在补充协议中明确规定签合同之日起几个工作日产权登记，几个工作日后交房款，几个工作日后房主领钱，几个工作 日后物业交验，几个工作日后拿房本。千万不要写类似5-8个工作日之类的话，5个就是5个，8个就是8个，因为谁的原因不能如期进行下一步，要让他支付你 违约金。这点也很重要，防止中介和房主办事拖，导致房子办不下来，毕竟买二手房买方是弱势，合同上有漏洞也是买房倒霉；

6 付款方式，如果是贷款，拿房本的时间会长一些，但一定写进补充协议多久能办下来，如果中介不让写，你还是别买了，他们最喜欢骗大家签了合同，然后慢慢办， 有半年办不下来的。这样买房者每天都在担心房子会不会出问题，会不会上当，很费精力。如果是付全款，一定不能在拿到钥匙和房本前把中介费都付了，还是那句 话，只有钱在自己口袋里说话才硬气。有的中介一旦中介费到手了就什么都不管了，让买房者自己跑这跑那，或者付钱后态度180度大转变，不再接你电话，问什 么都不告诉你了，记住：不拿到房本就不能把钱全给出去，给了，你就等着从上帝变成孙子吧；

7 合同一般是中介的固定范本，不让改，那就在补充协议上做文章吧，总之，补充协议写的最详细，对买房者越有利，中介希望你补充协议上什么都不写才好呢，所以不会给你出任何建议，所有的东西只有靠自己想，把能想到的都写进补充协议里；

8 签合同前要去房子所在物业公司询问房子的情况和物业费情况，有的公房或房改房卖之前是不收物业费的，所以房主会告诉你不知道会收多少钱，中介会说收的不多，只能自己去问清楚，如果物业很贵或有不合理的地方就不要买了；

9 还要问清楚电卡、煤气卡、水如何过户，费用由谁来承担，不然今后都麻烦。

10 如果有可能，找个懂建筑的朋友去看看房子，可以看出房子的质量，或者花几十块钱找个瓦工也能看出来。

我们常常发现，房产交易过程中的纠纷，往往因买卖双方未注意到交易细节而产生，现将一些买卖双方签约前后的注意细节事项列出供大家参考：

　　1.签订买卖合同前，买方应对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产的是产权人本人。

　　2.买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金应签订书面协议，避免一方事后反悔，而对方口说无凭。

　　3.买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税、费，尽量避免实际发生的交易费用同自己的经济预算产生冲突。

　　4.买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》时应注意约定以下条款。

　　（1）具体办理权利转移登记的时间。

　　（2）买方支付每一笔购房款的数额、期限及方式。

　　（3）办理房屋交接的条件及时间。

　　（4）房屋剩余维修基金的归属、有线电视、煤气等附属设施的初装费承担问题。

　　（5）若有随房屋同时转让的设备、装饰的，应列明清单。

　　（6）卖方户口迁出时间以及卖方未按时迁出应承担的违约责任。

　　（7）若卖方原已将房屋出租，则租赁关系转移问题。

　　（8）卖方原先有银行贷款的，应约定提前偿还银行贷款及办理房地产抵押注销手续的时间。

　　（9）买方如需申请公积金、商业贷款的，应约定申请贷款的额度及期限。

　　5.交房时应当结清水、电、煤气、物业管理费、通讯费、有线电视等相关费用，并办理水、电、煤气的更名手续。

　　6.此外，如果是通过中介公司成交的，建议大家选择信誉优良、口碑好的品牌中介公司，虽然市场行情不理想的情况下，一些小中介常选择“折佣”吸引客户，但这些小中介往往也可能因为费用缩水而在对客户的服务质量上打折扣。

从容谈判终结历史

　　下一步是讨论各种权利的移交，也是最后的讨价还价机会：

　　■结清账单。水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清，并提供最新的缴讫费用的账单，列入买卖合同的附件。

　　■燃气设施过户。房价是否包含了燃气设施费？目前的房价已涨幅不菲，一般房东会愿意忽略这些“小钱”，只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿在这些“小钱”上纠缠（除非他还未发生这些费用），但都必须用合同的形式进行固定。

　　按照煤气公司的规定，《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单，共同去燃气部门办理过户手续；如果没约定或约定不清，燃气部门是不予办理的。购房者还要与房东约定去办手续的具体日期。

　　■电话、宽带上网过户。约定共同去有关部门办理手续的具体日期。

　　■有线电视过户。请房东提供有线电视凭证及最新的缴费收据凭证，以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。有的二手房由于长期无人居住，房东已好久没付月租费了，以至被有线电视部门作了封闭终端处理。如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜。

　 　■结算维修基金。房价是否包含了维修基金余额？按房地产管理部门的规定，住宅转让时，原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住 宅维修基金结算交割单》，向下家收取。目前很多时候这余额也包含在房价之中，购房者只需凭“交割单”向物业公司要求更名即可。

　　■迁移户口。户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间，并说好要在《房屋买卖合同》中固定，这对房东也是个有效的约束。

　　■终止租约。若是带租约出售，购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也“转移”承担下来。

　　最后签约大功告成